Раздел и объединение земельных участков в Калуге

При разделе исходный земельный участок используется для образования нескольких самостоятельных земельных участков.

После проведения предусмотренных законом процедур образованные участки получают собственные характеристики и могут стать самостоятельными объектами государственного кадастрового учёта и регистрации прав.

Поэтому нельзя ограничиться простым соглашением:

«мне левая половина, соседу правая».

Необходимо юридически и технически сформировать новые земельные участки.

• Площадь исходного участка
• Категорию земель
• Вид разрешённого использования
• Существующие границы
• Количество собственников
• Расположение строений
• Доступ к каждой образуемой части
• Ограничения и обременения
• Требования, применимые к образуемым земельным участкам
• Наличие земельного спора

Образование участка не должно приводить к ситуации, при которой новый объект невозможно нормально использовать в соответствии с его назначением.

Поэтому сначала необходимо оценить допустимость предполагаемого варианта раздела.

• Как именно будет проходить новая граница
• Какой участок получит каждый собственник
• Соответствует ли вариант размерам долей
• Имеется ли подъезд или проход к каждому участку
• Где расположены здания и сооружения
• Можно ли сформировать самостоятельные объекты

Если собственники согласны, процедура значительно проще.

Если один из них возражает, спор может разрешаться в суде.

• одному принадлежит 1/2;
• двум другим — по 1/4.

Если наследники не хотят сохранять общую собственность, они могут рассматривать варианты раздела.

Возможны следующие решения

Сохранить долевую собственность

Участок продолжает принадлежать всем наследникам.

Заключить соглашение

Стороны определяют дальнейшую судьбу имущества добровольно.

Образовать самостоятельные участки

Если характеристики земли позволяют провести раздел.

Передать участок одному собственнику с урегулированием имущественных вопросов

Конкретные условия зависят от договорённости сторон.

Обратиться в суд

Если достигнуть соглашения невозможно.

При этом необходимо учитывать не только наследственные доли, но и возможность технического образования участков.

Земельный спор между супругами или бывшими супругами может состоять из двух последовательных вопросов.

Первый:

кому и в каких долях принадлежит земельный участок?

Второй:

можно ли фактически разделить уже определённую общую собственность?

Если доли ещё не определены, сначала может потребоваться разрешение семейного имущественного спора.

Если же доли уже существуют, вопрос переходит непосредственно к возможности раздела земельного участка.

Долю в праве собственности необходимо отличать от самостоятельного земельного участка.

Например, собственность на 1/3 земли не означает, что человеку уже принадлежит конкретно очерченная треть территории.

Чтобы прекратить совместное владение, может рассматриваться вопрос о выделе имущества, соответствующего доле собственника.

Гражданский кодекс предусматривает право участника долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества. Если договориться о способе и условиях выдела невозможно, спор может разрешаться судом.

• свой забор;
• свой въезд;
• свои постройки;
• фактически самостоятельная территория.

Но в ЕГРН по-прежнему существует один участок в долевой собственности.

Фактическое пользование необходимо сопоставить с юридическими документами.

Если стороны хотят оформить самостоятельные участки, необходимо проверить, соответствует ли сложившийся порядок требованиям для образования новых объектов.

• Кому принадлежит дом
• Есть ли несколько собственников здания
• Как дом расположен относительно предлагаемой границы
• Можно ли нормально использовать объект после раздела земли
• Как будет организован доступ
• Какие коммуникации проходят по участку
• Как раздел земли соотносится с правами на строение

Нельзя рассматривать землю отдельно от находящейся на ней недвижимости, если раздел непосредственно затрагивает возможность использования зданий.

• не соглашаться с самим разделом;
• считать предложенную часть неравноценной;
• требовать другую границу;
• возражать против размера образуемого участка;
• не соглашаться с расположением проезда;
• отказываться участвовать в оформлении документов.

В этом случае необходимо определить, возможен ли заявляемый вариант раздела юридически и технически.

Если договориться не удалось, участник долевой собственности может использовать судебные механизмы раздела или выдела, предусмотренные гражданским законодательством.

• Размер долей каждого собственника
• Характеристики участка
• Возможные варианты новой границы
• Площадь образуемых объектов
• Расположение построек
• Возможность доступа
• Позицию остальных собственников
• Необходимость землеустроительной экспертизы

Судебное решение должно позволять реально оформить образованные объекты после завершения процесса.

• Возможен ли раздел участка
• Какие варианты раздела существуют
• Соответствуют ли варианты долям собственников
• Какова площадь образуемых участков
• Где могут проходить новые границы
• Как расположены здания и сооружения
• Можно ли обеспечить доступ к каждому участку
• Какие технические особенности влияют на раздел

Юрист работает с заключением эксперта с точки зрения прав собственников, а технические земельные вопросы требуют специальных знаний.

Иногда собственнику требуется обратная процедура — объединить несколько участков.

Например, человек приобрёл два соседних участка и хочет использовать их как единый объект.

Объединение предполагает образование нового земельного участка из существующих объектов.

Государственный кадастровый учёт и регистрация прав на образованные земельные участки осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством о регистрации недвижимости.

• Один собственник купил два соседних участка
• Для использования территории удобнее один объект
• На нескольких участках расположен единый имущественный комплекс
• Необходимо упростить дальнейшее распоряжение землёй
• Существующая структура участков больше не соответствует фактическому использованию территории

Перед объединением также необходимо проверить юридические характеристики объектов.

• Являются ли участки смежными
• Кому они принадлежат
• Какие права и обременения существуют
• Соответствуют ли характеристики предполагаемому объединению
• Не препятствуют ли ограничения образованию нового объекта
• Как будет оформляться право на образованный участок

Если участки имеют разных собственников или различные правовые характеристики, ситуация требует дополнительного анализа.

Если земельный участок находится в общей собственности и раздел затрагивает права нескольких лиц, добровольное оформление требует участия соответствующих правообладателей.

При наличии согласия можно подготовить соглашение и провести кадастровые процедуры.

Если соглашения нет, вопрос о разделе или выделе может перейти в судебную плоскость.

ГК РФ прямо предусматривает раздел имущества в долевой собственности по соглашению участников и судебный механизм при отсутствии согласия.

• Выписку из ЕГРН на земельный участок
• Правоустанавливающие документы
• Документы о размерах долей
• Межевой план при наличии
• План или схему участка
• Документы на расположенные здания
• Наследственные документы
• Документы о разделе имущества супругов
• Соглашения между собственниками
• Переписку совладельцев
• Предлагаемую схему раздела
• Документы соседних участков, если вопрос связан с границами
• Судебные документы при наличии

• права собственников;
• анализ документов;
• соглашение о разделе;
• переговоры;
• судебные требования;
• представительство в суде.

• геодезические измерения;
• координаты;
• межевой план;
• техническое образование участков.

В сложном разделе эти специалисты обычно работают совместно.

• возможность прохода;
• возможность проезда;
• расположение существующей дороги;
• возможность использования строений;
• инженерную инфраструктуру.

Если предполагаемый раздел создаёт участок, которым невозможно нормально пользоваться, такой вариант может оказаться юридически и технически проблемным.

• зарегистрированные доли;
• основания их возникновения;
• сложившееся пользование;
• расположение объектов;
• возможность раздела;
• позиции остальных собственников.

В судебном споре все эти обстоятельства рассматриваются в совокупности.

Доля в праве общей собственности и отдельный земельный участок — разные объекты.

Если собственник хочет продать именно самостоятельную физическую часть территории как отдельный земельный участок, сначала необходимо определить возможность её образования.

Если же отчуждается доля в общей собственности, применяются правила, относящиеся к распоряжению долей.

Поэтому перед продажей важно определить, какой именно юридический результат нужен собственнику.

• исправление реестровой ошибки;
• уточнение границ;
• разрешение спора с соседом;

и только после этого — раздел.